從專業賦權到社區韌性：為香港城市治理補上「物業管理」拼圖

在香港立法會恢弘的議事廳內，關乎七百五十萬市民居住品質與樓宇安全的重大決策，正於「建築、測量、都市規劃及園境界」功能界別的辯論中成形。然而，一個與市民每日生活最息息相關的關鍵專業聲音，長期在制度性對話中缺席——那就是以持牌專業人士為核心的物業及設施管理專業群體。 

當我們談論香港的深層次矛盾，「住房問題」總是焦點。但公眾與政策的視野，往往傾斜於土地開發與新房供應的「增量」故事。對於構成我們城市肌理的絕大部分——那些已建成、正老化的樓宇與社區，其長達數十年的「存量」管理、維護與更新，卻缺乏同等的戰略關注與專業化的政治參與。這種結構性缺失，令無數關乎民生細節、社區韌性與城市可持續性的議題，難以獲得系統性的政策疏導。

現行立法會功能界別架構，精準地匯聚了城市空間的「創造者」與「規劃者」：建築師負責設計、測量師評估價值、規劃師布局宏圖、園境師美化環境。他們主導了城市從無到有的「上半場」。然而，樓宇落成後長達數十年甚至上百年的「下半場」——營運、維護、更新與社區營造——其核心專業代表卻在政治殿堂中缺位。 這並非偶然。物業管理在香港的專業化進程相對滯後，直至2016年《物業管理服務條例》生效，監管局（PMSA）成立，才邁入法定規管時代，產生了首批受法律規管的物業管理人（牌照持有人）。

相較於早已建制化的測量、建築學會，這批新興專業群體在政治代表機制上的「遲到」，是歷史與制度路徑依賴的結果。然而，隨著香港城市發展從大規模建設轉向以「活化更新」與「精益管理」為主，此一缺位所衍生的治理矛盾正日益尖銳。 

這一制度空白，直接轉化為政策盲點與執行中的深層次張力： 

首先，是樓宇安全與「有責無權」的專業困境。全港上萬幢樓齡逾三十年的舊樓，正面對結構疲勞、設施老化的嚴峻挑戰。雖然「強制驗樓計劃」已推行多年，但執行核心矛盾在於：專業管理人員承擔安全責任，但維修決策權與資金動用權卻在分散的業主手中。立法會審議相關法例與撥款時，若有深諳此種張力、能提出創新融資方案（如完善維修基金貸款機制）或簡化業主共同決策程序的專業代表，其建言將直指問題核心，超越單純的技術標準辯論。

其次，是「成本與品質」的市場失靈與社區環境隱患。從「三無大廈」的衛生黑點，到舊式屋邨的喉管風險，這些問題背後是「低管理費競賽」導致的服務品質惡性循環。專業代表的缺位，使得立法會難以系統性地推動建立 「合理付費、優質服務」 的市場規範與公眾認知，也無法為提升基礎服務標準（如清潔、保安、維修響應）制訂具激勵性的政策框架。 

再者，是行業發展與民生品質的脫鉤。物業管理行業直接吸納大量基層就業，其專業水平與科技應用（如智慧安防、節能系統），直接影響社區安全與營運效能。缺乏強有力的專業政治代表，使得行業轉型所需的策略性人力培訓、技術研發稅務優惠及中小型物管公司升級支援等議題，難以在資源分配與立法議程中獲得關鍵席位。

在推動制度性補位的同時，我們亦誠摯呼籲現任立法會議員，特別是代表廣泛社會利益及地區聲音的選舉委員會界別議員，能在其問政工作中，給予社區物業管理議題更多、更持續的關注。選委會議員的組成涵蓋多元社會界別，其職責本就包括匯聚民意、監督政府以改善民生。社區物業管理涉及的樓宇安全、環境衛生、設施維護及業主-租客關係，正是最貼近市民日常的「關鍵小事」，也是影響社會和諧與生活質素的「民生大事」。期待選委會議員能主動深入社區，聆聽業主、法團及前線管理人員的實際困難，並將這些來自基層的聲音轉化為具體政治行動，例如：推動設立針對「三無大廈」的跨部門支援先導計劃，或修訂相關條例以簡化小型緊急維修工程的業主共識門檻。

這不僅是服務社區的應有之義，也能為未來可能的功能界別改革積累更廣泛的社會共識與政治動能。值得強調的是，代議士的廣泛關注與未來可能的專業代表並非相互替代，而是相輔相成——前者以政治廣度凝聚社會重視，後者以專業深度提供技術方案，共同編織回應民生訴求的治理網絡。

必須承認，任何涉及功能界別調整的討論，都面對現實的複雜性。改革觸及《基本法》附件二的修訂程序，以及現有界別利益格局的重新平衡，政治敏感度高，共識凝聚難。此外，物管行業內部亦存在多元異質性，將廣泛的從業員與高度專業化的持牌管理人群體區分開，精準代表後者的核心專業利益與公共責任，是制度設計的關鍵挑戰。 然而，正因難度存在，更需尋求務實、漸進且富有智慧的推進路徑。與其等待一次性的結構重組，不如採取多軌並行的策略，逐步夯實專業影響力，為未來變革創造條件。

第一軌：激活既有機制，強化專業滲透（短期可為） 在現有制度框架下，應鼓勵並支持具備深厚物管經驗、持有權威專業認證（如PMSA牌照、RICS物業管理特許測量師資格）的人士，積極參與「建築、測量、都市規劃及園境界」的選舉與事務。同時，立法會相關事務委員會應建立常設的「物業及設施管理專家諮詢機制」，將持牌專業人士、業主組織代表及監管局專家，納入政策醞釀與法案審議的常規流程，從源頭輸入前線知識。 

第二軌：推動跨界聯盟，破解關鍵張力（中期重點） 倡議設立「可持續宜居城市」跨界別議題平台。聯合建築測量界、地產及建造界、勞工界及社會福利界，共同推動破解核心矛盾的綜合議程。例如： · 推動「業權與管理權協同改革」，研究如何通過法例與資助，鼓勵設立更具效率的業主組織決策模式。 · 設計「樓宇健康綜合改善計劃」，將節能改造、消防安全、無障礙設施升級與維修基金運用捆綁，提供一站式技術與財務方案，由專業管理人員協調執行。 

第三軌：儲備變革資本，論證公共價值（長期基礎） 行業核心專業團體（如PMSA、相關學會）需主動進行策略性政策研究，針對「長遠維修資金模型」、「智慧屋苑數據標準」、「老齡化社區管理模式」等議題發布權威白皮書。通過紮實的數據與案例，向社會與政府清晰論證：專業的物業管理並非單純的消費性服務，而是維護社會重大資產、提升公共衛生、減低社會風險的關鍵基礎設施。這是在未來政制檢討中，爭取更制度化代表地位的堅實理據。

香港正站在城市發展的新階段：從追求速度與規模，轉向追求品質、韌性與永續。一幢偉大的城市，不僅需要驚豔的天際線，更需要安全、宜居、有凝聚力、能夠從容應對老化的日常生活空間。 

筆者建議補上以持牌專業人士為核心的物業管理這塊拼圖，其意義遠超於一個界別的代表權。它象徵著城市治理範式的深刻轉變：我們不僅要善於建設，更要精於養護。這項事業，呼籲政府與立法會正視此一治理關鍵，將專業管理議題系統性地納入施政與立法議程；亦期許全體立法會議員，不論其產生方式，都能更加關注這一直達社區肌理的民生議題；更需要專業界別、業主市民與社會各界凝聚共識，共同推動。唯有當專業深度與政治廣度相互結合，香港的城市治理才能真正貫穿建築物的全生命週期，讓我們的家園歷久彌新。 

這項改革，關乎數百萬家庭每日歸家的安心與尊嚴，關乎我們這座城市能否優雅地歷久彌新。是時候，為香港的城市治理，拼上這塊關鍵的、關於「長久美好」的拼圖了。