明報社評對港投公司（HKIMC）買入核心區甲級商廈的質疑，點出了公眾對「耐心資本」運作邊界的關切：當政府背景的投資旗艦涉足商業地產，是否會偏離培育初創企業的初心？這一擔憂並非空穴來風，但將「買樓」與「產業培育」簡單對立，卻也忽略了香港產業發展的現實困境與全球同類機構的運作邏輯。
香港核心商業區寸土寸金，創科企業若要獲得優質辦公空間、對接產業鏈資源，往往需承擔高昂租金，這成為不少初創團隊紮根香港的「攔路虎」。(圖：新華社)
社評指出，港投買商廈，即時受惠的是套現的本地發展商，而非初創企業，這一觀察切中了市場觀感的痛點。但需厘清的是，港投的投資邏輯並非「為買樓而買樓」，而是以核心區物業為載體，破解香港初創企業「落地難、成本高」的頑疾。香港核心商業區寸土寸金，創科企業若要獲得優質辦公空間、對接產業鏈資源，往往需承擔高昂租金，這成為不少初創團隊紮根香港的「攔路虎」。港投通過持有核心區商廈，可定向為硬科技、生命科技等領域的初創企業提供租金優惠、入駐補貼，甚至打造集辦公、孵化、對接資本於一體的產業空間——這種「物業+產業」的模式，恰恰是為初創企業搭建成長的「溫床」。
商業地產投資並非與產業培育相悖，而是可以成為服務戰略目標的工具。港投的商廈投資，若能嚴格限定於「為初創企業提供空間」的邊界，而非單純追求物業增值，便與「耐心資本」的定位契合。(圖：新華社)
而環顧全球，政府背景的「耐心資本」佈局核心地段商業地產，並非港投獨有。星加坡淡馬錫長期持有中央商務區核心物業，將其作為吸引全球金融、創科企業的載體；卡達投資局（QIA）持有倫敦Sears Tower、Harrods百貨、金絲雀碼頭多棟寫字樓，阿布達比投資局（ADIA）等主權基金，亦通過投資全球核心商廈，既獲得穩定現金流，又借助區位優勢對接產業資源。可見，商業地產投資並非與產業培育相悖，而是可以成為服務戰略目標的工具。港投的商廈投資，若能嚴格限定於「為初創企業提供空間」的邊界，而非單純追求物業增值，便與「耐心資本」的定位契合。
社評對港投「漸漸變成核心商業區大地主」的擔憂，本質是對投資透明度不足的焦慮。事實上，港投的透明度問題，遠比商廈投資本身更值得警惕。若公眾無法清晰知曉投資的戰略考量、投後管理措施，即便初心再正，也難免被誤解為「偏離方向」。破解爭議的關鍵，不在於禁止港投涉足商業地產，而在於以透明化運作重塑信任。
全球主權基金如沙特公共投資基金（PIF）、科威特投資局（KIA）等因涉及國家或地區核心經濟利益、投資操作的市場敏感性，普遍存在資訊披露相對保守的特徵。(圖：網絡截圖)
誠然，港投公司 2022 年成立，至今不過數載，尚處於起步佈局階段，此時過度披露細節可能導致項目操作受市場幹擾，影響投資效果；其核心定位是服務香港本土產業培育，部分投資專案涉及本土初創企業的商業機密，過度披露可能損害企業利益，不利於產業培育。
誠然，全球主權基金如沙特公共投資基金（PIF）、科威特投資局（KIA）等因涉及國家或地區核心經濟利益、投資操作的市場敏感性，普遍存在資訊披露相對保守的特徵。即使是阿聯酋穆巴達拉投資公司，與星加坡淡馬錫定位相似，但其資訊披露亦遠低於淡馬錫。
未來，港投可進一步明確商廈的產業定位，清晰劃定初創企業入駐的標準與優惠政策，讓 「物業服務產業」 的邏輯更加明確。(圖：新華社)
所以坦白講，作為服務香港長遠發展的政府投資平臺，筆者認為港投無需因商廈投資的爭議而畏縮，關鍵在於在 「產業培育」 與 「市場操作」 之間築牢邊界，在 「投資保密」 與 「資訊披露」 之間找到精准平衡點。未來，港投可進一步明確商廈的產業定位，清晰劃定初創企業入駐的標準與優惠政策，讓 「物業服務產業」 的邏輯更加明確；同時，隨著自身發展成熟與相關規則體系完善，應逐步優化資訊披露節奏，定期公佈整體投資方向、產業培育成效及資產保值情況。此方為港投作為 「耐心資本」 旗艦，主動構建公信力、凝聚社會共識的正確選擇。
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