從專業賦權到治理融合：為香港城市生命週期補上關鍵拼圖

在香港立法會恢弘的議事廳內，關乎七百五十萬市民居住安全與生活品質的辯論，主要由「建築、測量、都市規劃及園境界」的功能界別主導。然而，一個與城市每日脈動最緊密相連的專業聲音——以持牌專業人士為核心的物業及設施管理群體——卻在制度性對話中長期缺席。這道無形的「專業隔牆」，一邊是主導土地開發與規劃的測量師、建築師；另一邊是維繫樓宇數十年生命、管理社區日常的物業管理專才。 

這不僅是一個代表權問題，更關乎香港能否實現從「建設城市」到「治理城市」的範式轉移。當我們聚焦於土地供應與新房建設的「增量」故事時，構成城市肌理的絕大部分——那些正在老化的樓宇與社區，其長達數十年的「存量」管理、維護與更新，卻缺乏同等的戰略關注。筆者認為，補上物業管理這塊關鍵拼圖，是香港提升治理韌性、應對深層次矛盾的必然要求。

現行立法會功能界別架構，精準匯聚了城市空間的「創造者」：建築師、測量師、規劃師主導了城市從無到有的「上半場」。然而，樓宇落成後長達數十年甚至百年的「下半場」——營運、維護、更新與社區營造——其核心專業代表卻在政治殿堂中缺位。 

這種缺失是歷史路徑依賴的結果。物業管理的專業化進程相對滯後，直至2016年《物業管理服務條例》生效，物業管理業監管局（PMSA）成立，才邁入法定規管時代。諷刺的是，PMSA的成立本身是政府對該專業地位的正式「正名」，其認可的專業團體名單已建立了一個官方的「資格等值圈」。然而，這一規管整合卻未能在立法會功能界別中得到反映，形成了「政府認可專業，但政治體系不賦予代表權」的制度性脫節。

專業話語的缺失，直接轉化為政策盲點：

1. 樓宇安全與「有責無權」的困境：全港上萬幢老舊樓宇的安全重擔落在專業管理人肩上，但維修決策權與資金動用權卻分散於眾多業主。立法會審議相關法例時，缺乏深諳此種張力、能提出創新融資方案的專業代表，使得討論難以觸及問題核心。

2. 「成本與品質」的市場失靈：「三無大廈」的衛生黑點等問題，背後是「低管理費競賽」導致的服務品質惡性循環。缺乏專業代表，使得建立「合理付費、優質服務」市場規範的立法推動力不足。 

3. 行業發展與民生品質脫鉤：物業管理行業轉型所需的人力培訓、技術研發支援等議題，難以在資源分配與立法議程中獲得關鍵席位。 

面對此困局，我們必須務實地探討可行的制度創新路徑。以下兩種方案並非互斥，而是代表了不同階段的戰略思考： 

路徑一（融合式）：構建「專業資格銜接框架」，實現漸進式代表權擴容 

此路徑著眼於在現有制度框架內尋求突破，通過專業資格的對標與銜接，逐步擴展現有功能界別的包容性。

 1. 建立權威的資格對標機制：由發展局或PMSA牽頭，成立由HKIS、HKIH、CIH及學界代表組成的獨立工作小組。其使命不是進行簡單互認，而是深入研究不同專業團體資深會員（Fellow）的知識體系、考核標準與實務能力，制定一套透明、嚴謹的《專業資歷對照與銜接指引》。關鍵在於設計公平的「經驗認可」與「補充考核」相結合的機制，既尊重實務專家的深厚經驗，也確保其具備宏觀的政策視野。 

2. 推動立法會「漸進式代表權擴容」：在上述銜接機制運行成熟、取得行業廣泛認可後，可啟動《立法會條例》的修訂研究。修訂方向可為：在「測量、規劃及園境」界別中，明確「根據官方認可的銜接框架取得HKIS正式會籍的物業管理資深人士」享有選民資格。此舉通過現有制度「端口」實現了代表權的擴容，是一種穩健的改革。 

路徑二（獨立式）：論證與爭取設立獨立的「物業及設施管理」功能界別 

此路徑更具雄心，旨在從根本上確立物業管理專業獨特且不可替代的政治地位，與測量、規劃等專業形成並列的夥伴關係。

 1. 堅實的論證基礎：行業必須共同完成一份具公信力的《物業管理專業對香港社會經濟貢獻與政策價值白皮書》。白皮書需以數據證明：該專業不僅管理著數以萬億計的社會物業資產，更直接關聯基層就業、公共衛生、社區安全與社會穩定，是維護城市韌性的關鍵基礎設施行業。其專業核心（資產保值、風險管理、客戶服務、可持續營運）與測量、規劃等既有界別存在顯著差異，值得獨立的代表席位。 

2. 明確的界別構成與選民基礎：為確保專業性與公信力，新建議界別的合資格選民應明確為 「持有PMSA發出的有效物業管理人（第1級）牌照，並具有不少於規定年限管理經驗的從業者」。這將嚴格限定於受過法定考核、承擔法律責任的專業決策層，避免界別過於寬泛。 

3. 凝聚共識與把握時機：此路徑的成功關鍵在於將專業訴求提升為社會共識。需要通過公眾教育，讓市民理解「專業物管」對其房產價值與居住安全的意義。同時，需在未來檢討選舉制度或《基本法》附件二的適當政治時機，將此訴求系統性地納入議程。 

兩種路徑的比較與務實選擇： 「融合路徑」阻力相對較小，見效可能更快，可作為中短期務實目標；「獨立路徑」更能確立專業的獨特價值，但涉及更複雜的法律程序和政治博弈，可作為長期戰略方向。兩者都要求行業內部先行團結，提升專業論述與政策研究能力。

必須清醒認識到，無論選擇哪條路徑，爭取政治代表權的過程本身，就是提升行業地位、改善治理的關鍵。因此，我們應立即啟動 「三軌並行」的務實行動策略，其價值不亞於最終獲得一個議席： · 

第一軌：深化政策研究與倡導：行業學會應聯合發布權威政策報告，針對「長遠維修資金模型」、「強制驗樓的執行優化」、「智慧屋苑數據標準」等具體痛點，提出可操作的方案，主動向立法會事務委員會、政府部門遞交，佔據專業話語權。 

第二軌：激活與嵌入現有諮詢機制：推動在立法會發展事務委員會、房屋事務委員會下設立常設的「物業及設施管理專家顧問小組」，將前線專業聲音制度化地納入政策醞釀過程。 ·

第三軌：構建跨界別社會聯盟：與建築、測量、工程、社會服務、業主組織等團體建立策略聯盟，就「樓宇安全」、「社區更新」等共同關切的議題聯合發聲，擴大議題的社會影響力與政治分量。

拆除專業隔牆，其意義遠超於爭取一個政治席位。它是一場重塑城市治理邏輯的深刻變革：讓專業的「管理智慧」能夠系統性地反哺「建設規劃」，讓城市的「下半場」獲得與「上半場」同等的戰略重視。 這項事業呼籲政府與立法會以更前瞻的視野，正視物業管理專業的獨特價值；也要求專業界別自身以更團結、更進取的姿態，提升論述能力與公共責任。

無論是通過「融合」還是「獨立」的路徑，目標都是一致的：讓香港的城市治理真正貫穿建築物的全生命週期，讓這座城市的輝煌，不僅體現在天際線的高度，更體現在每一個社區歷久彌新的安全、宜居與尊嚴之中。 

是時候將這場關於專業尊嚴與城市未來的討論，推向更實質性的行動階段了