香港住房問題長期困擾基層市民，公屋輪候時間高企，而補地價制度加劇資源分配不公，形成世代矛盾。早年購入居屋的業主通過補價套現獲利，年輕世代卻面臨居屋超購、中籤率低的困境。與此同時，租置計劃漏洞、富戶政策寬鬆等問題導致公屋資源錯配，亟需系統性改革。而「白居二」計劃雖為白表申請者提供置業機會，卻因配額浪費與行政效率不足，未充分發揮作用。作為研究住房政策的智庫，筆者提出一套整合短期行動、技術革新、分配正義與長遠規劃的全方位策略，目標在五年內將公屋輪候時間壓縮至三年以下，並重建社會對居住正義的信心，同步提升青年與弱勢群體的置業機會，逐步實現真正置業階梯。
為迅速釋放存量資源，短期行動層面，首先政府應設立專項基金，通過試點計劃回購置閒公屋單位，初期目標1,000至1,500個，並設立透明機制減少法律風險。此舉可有效緩解輪候壓力，避免因高昂成本與法律糾紛而產生的執行難題。同步優先開發新界500公頃棕地，透過《土地收回條例》回收閒置農地，並建立「土地儲備銀行」整合零散用地。鑑於土地回收涉及多方協調與程序複雜，需合理延長開發時間表及合理持續溝通，成立「土地協調專責小組」，整合地政總署、環保團體與地主代表等，定期召開協商會議，降低開發阻力。目標於2028年前完成首期開發，提供至少1.5萬個公屋單位。
建築技術方面，建議全面採用MiC 3.0預製組裝技術，將預製率提升至90%，結合鋼結構與模組化設計，施工週期可壓縮至10至12個月，較傳統工法節省30%至40%的時間。此技術應優先在新界北發展區試行，以積累經驗並確保穩定性。行政效率提升則導入AI輔助審批系統與區塊鏈技術，通過數位化流程縮短公屋申請時間，縮短申請與審批時間。為確保技術落地順利，應設立試點計劃，先行於部分地區推行，再根據經驗進行全面應用，減少行政耗時。
分配制度需兼顧弱勢群體與青年需求。建議實施「雙軌輪候制」，新增「急迫通道」為劏房戶、露宿者及家暴受害者設定6個月安置期限，每年定向分配1萬個單位，優先保障最急需群體。對一般輪候者則實施「積分累進制」，連續輪候3年未獲配屋者積分逐年加倍，優先配售新界北簡約公屋。此外，為避免資源錯配，配合最新最公屋富戶政策將大幅提高富戶要繳交的額外租金，最多交4.5倍租金。租金加幅最多，達到125%。今年10月的申報周期開始實施。首批「富戶」將於2026年10月1日，按新水平交租。屬4.5倍租金的租戶繳交新租金4年後（即最快須於2029年）須遷出。同步提供「過渡性住房補貼」，協助搬遷至簡約公屋或市區中轉屋，緩解執行阻力。
針對補地價制度，短期應建立優先回購機制，由政府按市價回購補價單位轉作公屋，直接增加供應；長期則立法規定補價後單位50%由政府強制回購，減少資源私有化。同步為30歲以下青年保留30%居屋配額，將中籤率提升，並調整公營房屋供應比例至60%公屋、30%資助出售、10%首置盤，填補「夾心層」政策空白。
針對「白居二」計劃，數字化管理是解決配額浪費問題的關鍵。以AI輔助配額追蹤系統可整合房委會與房協的資料庫，自動通知相關職員覆核並通知候補申請者配額更新狀態，並將確認期限設定為72小時，避免資源閒置。此外，電子化的「預審資格」系統可通過區塊鏈儲存初次審核結果，減少重複提交文件的需求，大幅縮短流程時間。為進一步提升公平性，應引入「AI動態優先級演算法」，根據申請者背景（如首次申請、多次落空、育有子女等）自動調整排序，並顯示配額數量與歷史放棄原因，提升效率。同時，為支持青年置業，應擴大青年配額的彈性，按申請比例增加10%至20%，並試行「分期付款」模式減輕年輕人首期付款的壓力。
釋放公屋價值需謹慎平衡市場活力與社會正義。建議實施累進方案，僅允許居住滿10年且無物業的租戶申請私有化，定價採用階梯式折扣。同步建立代際公平機制，允許60歲以上業主抵押產權換取養老資金，但繼承人需償還貸款方可繼承，避免跨代資源壟斷。
為確保改革的資金支持，應推行創新融資機制，包括發行綠色債券及公屋資產證券化（REITs），由政府保留51%的控股權並設定租金年漲幅上限，既可每年募集大規模資金投入公屋建設及補助庫房，又能釋放公共利益。同時，可通過「南向通」機制引入內地資金，降低跨境基建融資成本，亦可加強港澳合作，進一步拓寬資金來源，並成立應急資金池應對突發風險。長遠而言，香港需建立永續的供應機制，持續推進新界北發展區的開發，並將公屋比例提升至約70%。未來十年適度推進東大嶼都會填海工程亦是穩定土地供應的必要手段，需確保新增土地中至少50%用於公營房屋。未來10年的供應規劃應動態整合人口增長與職住平衡數據每年更新，從根源上解決結構性短缺問題。
在風險管控方面，應設置緩衝單位以應對可能的工程延誤，同時允許「白居二」證明書有效期彈性延長至18個月。建立AI預測模型以動態調整供應目標，確保計劃在面對市場波動時具備足夠的靈活性。改革落實需仰賴透明監管與公眾參與，例如設立「公眾諮詢平台」，定期收集市民反饋並調整政策細節，確保居住正義理念貫穿全程。
社會共識凝聚是改革成敗關鍵。建議每季舉辦「住房政策公聽會」，邀請青年團體、劏房戶代表、地產開發商與學者等參與，針對填海工程、補地價回購等爭議議題凝聚共識。同步設立「青年住房諮詢小組」，由18至35歲市民組成，直接參與政策設計與成效評估。
筆者深信，透過「釋放存量、技術革新、制度公平、金融創新」四維改革框架，香港有望於2029年前將公屋輪候時間穩定壓縮至三年以下。補地價制度亟需回歸「居住權優先」本質，透過透明監管與結構性調整，在保障基層市民居住權的同時，適度激活市場動能。唯有突破既得利益藩籬，從根源落實分配正義，方能重建社會信任，讓不同世代家庭看見向上流動的曙光。此改革路徑需以試點計劃為基礎，分階段推進政策落地，同步構建青年優先置業階梯，例如擴大「首期分期付款」與專屬配額等配套。最終目標是建立一套透明、具包容性的監管體系，凝聚社會共識，真正回應基層住屋需求，將居住正義從理念轉化為可實踐的社會契約。
引用來源
- 香港房屋委員會（2023）。《2023年公屋供應報告》。
- 香港立法會（2023）。《土地收回條例修訂草案》。
- 國際物業管理協會（2022）。《MiC技術應用指南》。
- 香港社會服務聯會（2023）。《青年住房需求與社會流動性研究》。
- 中國人民銀行與香港金融管理局（2023）。《關於深化跨境金融合作的聯合聲明》。
- 香港大學城市規劃與設計系（2022）。《東大嶼都會填海工程的環境與社會影響評估》。
- Lee, T. & Wong, K. (2022). Application of AI in public housing allocation. MIT Urban Science Lab.
