面對商廈空置率13.6%與中價酒店不足及全港1.8萬間閒置防疫設施的近況，筆者建議以「教育-文旅-住宿」三核驅動模式重塑香港土地價值。近年中價飯店（600-750港幣）入住率達96%，但房間數量較前減少27%（2.6萬→1.9萬間）而乙級高價飯店（900-1200港元）供應同步萎縮。旅客預算集中中端（佔需求70%），但供給缺口倒部分遊客轉至深圳逼過夜，導致留港時間全部 旅客預算集中在中端（佔需求的70%），但供給缺口迫使部分旅客轉至深圳過夜，導致留港時間縮短。
發展局與教育局推出先導計劃, 鼓勵市場將酒店和商廈改建成學生宿舍，以快速增加學生宿位供應。教資會研究證實，每增1萬名國際學生年均創造12億元消費效益，此舉不僅消化過剩商業空間，更將實質強化香港國際教育樞紐地位。
方案深度融合商廈轉型、及防疫設施改造及啟德碼頭升級三大引擎：建議通過免補地價政策將2400個商廈單位轉化為學生宿舍，同步在元朗潭尾打造6000間「深港跨境宿舍」，以校巴接駁深圳大學城；竹篙灣加上啟德郵輪碼頭方艙9000間以上防疫設施則轉型為定價400-600港元的經濟賓館，較市區酒店價格低逾五成，並與啟德碼頭形成戰略咬合,其5600平方米商業區改造為青年創業基地，吸引非遺團隊進駐，使郵輪旅客日間體驗非遺文創如粵劇妝造工坊等，夜間可參與天台藝術表演。當跨境學生的非遺創作在碼頭市集展出，竹篙灣住客憑住宿券免費兌換「啟德-西九」渡輪票，靜態空間便轉化為流動的文化生產鏈。
建議核心在於構建「住宿-文化-消費」的動線閉環：竹篙灣賓館可籌劃開通24小時直達啟德碼頭的專線巴士（約車程40分鐘，每15分鐘一班），旅客可憑船票換乘渡輪至西九文化區觀賞故宮特展，傍晚轉乘「非遺主題巴士」赴元朗屏山文物徑，由潭尾學生擔任導覽員講解宗祠祭祀工藝；返程時體驗美景燈光及就跑馬地夜賽設賽馬文化專車，最終經深水埗夜市接駁線完成消費循環。此設計可通過「啟德文旅通」APP動態優化班次（如深水埗夜市高峰加密至10分鐘/班），目標將旅客留港時間從32小時延至58小時，提升夜經濟收益
土地法規鬆綁與市場化機制協同並進：以先導計劃及修訂《城規條例》允許商廈轉宿舍，並可劃出樓面作青年創業市集；在啟德碼頭運營商招標中，可要求投標方提交與竹篙灣賓館的聯票方案，且預留市集攤位予學生團隊。監管層面設立直屬於發展局的監察委員會，統合活化專責組與啟德文旅統籌辦職能，按季發佈宿舍入住率、賓館流量及非遺市集消費數據，研究將交通補貼從推動市場化過渡。
竹篙灣賓館運作後，開通竹篙灣至啟德專線，同步啟動商廈創業市集招商；2026年東亞運動會期間推行「郵輪+賽事+深港聯票」優惠套票, 郵輪客住竹篙灣賓館，乘專車觀賽啟德體育園，憑聯票夜遊深水埗夜市；學生從潭尾宿舍到碼頭市集展銷紮作藝術作品，並引導旅客體驗非遺導覽。至2026年第三季，首批1800間經濟賓館營運時，渡輪聯票系統全面啟用，實現旅客留港58小時目標。此路徑將教育擴容（2.4萬宿位）、住宿降價（較市區低50%）、郵輪停泊率（80%）三大指標，錨定於文化動線與交通網絡的協同增值。
當元朗學生為郵輪客講解屏山鄧氏宗祠的百年石雕，竹篙灣及 啟德住客手持渡輪贈票穿梭於西九博物館群，及創業市集的深港聯合作品懸掛於啟德碼頭, 香港便一步步完成從「土地空間閒置」到「戰略資產」的躍遷。筆者建議以此融合方案以法規突破鬆綁制度桎梏，以交通動脈縫合地理割裂，更以文化內容激活流量價值，使「空間再工業化」的哲學，轉化為教育經濟增量與文旅收益翻番效能。書桌、床鋪、展台在動態網絡中共振，香港便能在土地及空間戰略中提升國際競爭力。
