香港老舊社區治理正面臨權責碎片化與專業資源錯配的雙重困境。全港逾9,600幢五十年以上樓齡舊樓潛藏結構安全危機，屋宇署年均巡查率僅覆蓋總量12%（2023年數據），三會即防火會、滅罪會發現及記錄的風險點因缺乏法定執行權長期滯留紙面，區議會亦受制於法律未賦予跨部門協調實權，形成「見問題無工具」的治理困局影響效率。深水埗北河街鼠患事件正是典型縮影，滅罪會早記錄投訴卻未通報，關愛隊派發食物包間接加劇衛生危機，暴露權責割裂已成效率低下的結構性病灶。
為系統性破局，筆者建議可建立「專業機構為引擎、居民參與為潤滑劑」的雙軌協同生態。在法律賦權層面，透過修訂《建築物條例》賦予物業管理監管局（PMSA）之認可專業機構等，與民民政事務總署組成新機構，機構具安全評估權，其報告可直接作為屋宇署簽發驗樓令依據（署方保留30日覆核否決權），同時引入居民參與的剛性保障：針對五十年以上舊樓，機構發布評估後須經居民委員會7日公開評議，有效質疑將觸發屋宇署覆核，無異議則自動生成驗樓令；業主立案法團（OC）維修爭議除由機構強制調解（協議具法律效力），更須召開居民聽證會雙軌並行。此設計既嫁接現行法規降低立法成本，亦使專業判斷經受民意淬煉。
資源整合上，政府可透過民政事務署注資「舊樓治理專項基金」，建立可與居民激勵機制深度咬合。基金20%額度定向用於「社區貢獻獎勵」，居民舉報風險點經核實可獲維修補貼積分（1點=50港元），參與清潔日或設計比賽累計的貢獻值可兌換區域消費券；同步推動「社區工程師」雙軌認證，由PMSA考核技術能力授權簽署評估報告，並完成「舊樓安全導師」培訓負責組織社區講座，雙重認證者維修補貼從15%提升至25%。此舉既破解專業團體人力瓶頸，更使基層專業者紮根社區。
技術下沉與監督制衡需貫穿居民參與基因。新機構製作方言安全視頻，開放居民共創改編（如深水埗俚語版短片）；獨立監管委員會納入從社區工程師中民選的市民代表，對專項基金行使20%否決權；居民評估機制直接掛鉤機構績效，評分低於基準將影響PMSA年度認證。當三會升級「社區雷達」彙總巡查數據時，居民透過手機APP舉報的風險點將併入「風險轉化率」指標，形成專業與民意互補的預警網絡。
實施路徑分三階段強化居民角色：2024-2025年深水埗試點期，同步招募百名社區工程師啟動舊樓安全評分APP；2026年修例增訂「強制投保」條款時，立法要求投保方案須經居民聽證會通過（否決率＞30%需重擬）；至2027年全域推行關愛隊認證時，確保100%舊樓配置居民監督員，糾紛調解居民列席率不低於50%。此進程將使居民角色從被動受惠者轉為主動治理者。
筆者建議融合效益體現於三重變革：居民助查可降低三會巡查負荷，專項基金之人力支出同步縮減；居民評分高的區域，區議會工程審批時效再壓達50%；社區工程師本地化（深水埗試點目標70%為本區居民）促進治理可持續性。最終實現筆者所冀，以PMSA的「制動閥」與居民的「傳感器」深度咬合，方能突破「技術賦權無響應、居民參與無抓手」悖論，以治理成本降30%、滿意度升至75%的共贏生態，重塑香港老舊社區安全宜居的新生。
